Выборы и кризис
Георгий Дзагуров
На предвыборном этапе наступает некий период безвременья, когда основные инвесторы и заметная часть покупателей, особенно в сегменте бизнес-плюс и премиум-класса предпочитают не принимать решений о крупных покупках и инвестициях в ожидании стабильности. В сегодняшней ситуации, как мне кажется, ясность как раз наступила. Причем охватывает такая определенность достаточно длительный промежуток времени, то есть я считаю, что рынок недвижимости пройдет предвыборный период относительно спокойно и без обычной для такого момента стагнации.
В предвыборную пору особенно заметны популистские настроения. То есть инициативы принимаются в угоду толпе, и далеко не всегда в пользу дела. Популярным может оказаться давление на отдельных олигархов, снижение налогового бремени, введение санкций, налогов и сборов на крайне малочисленную прослойку состоятельных сограждан, заметная и порою показушная борьба с коррупцией, необоснованно яростная атака на всех девелоперов, реконструирующих исторические здания, то есть такие шаги, которым рукоплещут массы. Все это, я думаю, мы вскоре увидим, частично встречаем уже сейчас.
Что же касается текущего положения вещей на рынке недвижимости накануне выборов, то в настоящий момент, после прошедшего кризиса 2008 года, после множества замороженных кризисом и сменой мэрской команды проектов, я бы отметил отсутствие потенциальных источников предложения, даже определенный голод на рынке первички. Новая волна кризиса не может не оказать влияния на рынок недвижимости, а значит, определенно придавит спрос активных инвесторов, снизит цены. Однако в нашей ситуации необходимо принимать во внимание и такие факты, как всеобщий дефицит предложения, что позволяет даже в трудные времена рынку недвижимости колебаться всего на 30-40%, в то время, как в других странах мы наблюдаем падение в разы, даже коллапс. Это мое мнение жестко не разделяет Сергей Полонский, но я не склонен сравнивать Москву с Лондоном, Нью-Йорком и Парижем, где колебания ниже.
Когда меня спрашивают о том, как кризис отразится на ценах на недвижимость, я могу ответить, что этот рынок, так же, как и все остальные, потянет вниз. Вопрос только в том, что и как упадет. В чем вы храните ваши сбережения? В евро, фьючерсах на нефть, акциях металлопроизводителей, снижающих уже сегодня объемы производства? А в чем, собственно, измеряете недвижимость? И в чем будете мерить падение? В евро, рублях, долларах, баррелях нефти или каратах?
По мне так вот что выходит: курсы валют лихорадит, Еврозона зависит от положения дел в Греции и мнения обывателей в Германии. Рубль качнулся на негативных новостях с рынков США. О долларе только ленивый не сказал плохого слова. Покупайте юани что ли, печать которых, правда, всецело под контролем Поднебесной. Караты теряют покупателей в кризис так молниеносно, что те, кто ими обладает в достатке, пытаются у меня занять на бензин. Рынки ценных бумаг управляются такими профессионалами, что в их собственном благополучии я вполне уверен, но вот зиждется оно, как я вижу, на их умении быстро высосать последнее у менее подготовленных инвесторов, к тому же не обладающих достаточным рычагом влияния. Продукты питания имеют срок годности, а автомобили дешевеют радикально с появлением новых марок.
Так куда же нести свои кровные? Туда, где дефицит. Туда, где нет утруски и усушки. Туда, где право собственности не может подвергнуться margin call. В реальный продукт, затраты на складирование которого минимальны, а владение имеет потенциал получения постоянного источника дохода. То есть в метры квадратные.
• В те метры, что не подлежат мультипликации благодаря повышению этажности строительства или вовсе не могут быть воспроизведены. А это значит, например, земля или помещения стрит-ритейла, то есть первые этажи на главных торговых коридорах города.
• В те метры, что могут стать источником дохода, а значит, в офисы, магазины, квартиры.
• В те метры, что имеют минимальный риск не состояться, то есть готовые и построенные.
• В те метры, что имеют минимальную амортизацию, в том числе моральную, хуже горят в виду отсутствия деревянных перекрытий, к примеру, то есть современные.
• В те метры, где коммуникации будут обслуживаться стабильно, вода, газ, электричество будут обеспечиваться надежно, а значит, в местах проживания сильных мира сего, представителей власти, лидеров бизнеса. А это центр, запад, северо-запад.
• В те метры, что сегодня недооценены, а не переоценены.
На последнем пункте этом остановлюсь подробнее. В развитых странах стоимость квадратного метра эконом-класса отличается от элитки в десятки (20-50) раз. При этом разрыв между богатыми и малоимущими не очень велик по сравнению с развивающимися экономиками. У нас же все наоборот: богатые в жестком отрыве от основной массы догоняющих, а квадратный метр премиум-класса всего в разы (обычно 5-6 раз) превышают стоимость жилья панельного и блочного. Это перекос. Это повод элитке дорожать, а эконом классу – дешеветь. И коль скоро мы начали с темы выборов, так такие тренды еще и разумны для популярности власть имущих.
Дефицит делает инвестиции в недвижимость более стойкими к стагнации, в определенной степени даже предпочтительными по сравнению с фондовым рынком. В отличие от 2008 года, предложение от девелоперов сегодня стало куда более скудным. Объем инвестиционных сделок сошел на нет еще в конце 2008 года, что за три года сделало устойчивым рынок в целом. Да и ранее таких сделок было относительно не много – по разным оценкам 20-25% от общего количества на элитном рынке. Рынок уже недосчитался многих западных игроков, то есть стал более устойчивым к перипетиям мирового масштаба.
Понимание всего этого позволяет сделать вывод, что и выборы, и кризис можно пережить, если принимать обоснованные решения. Без консультаций, без проводника на рынке недвижимости работать попросту рискованно. И вопрос даже не в том, в какой сегмент надо вкладываться. Перспектива роста ставок аренды, цен продаж, отличаются для разных сегментов. На одном направлении вы лучше сбережете, на другом – получите более высокий доход, на третьем имеете высокие шансы спекулятивно заработать и так далее. Важнее всего не среднюю температуру по больнице мерить, а тщательно взвешивать каждый проект в отдельности. И здесь как раз не обойтись без помощи профессионалов, тут важны инсайды и понимание трендов.
