Внимание арендатор! Новые тенденции в договорах аренды
Илья Красильников
На какие договорные обязательства должен обратить внимание арендатор в первую очередь?
Договор – документ, определяющий взаимоотношения собственника и арендатора, в своем роде – конституция, в соответствии с которой будут определяться права и обязанности, решаться споры и конфликты. И то, насколько грамотно он составлен, во многом определяет жизнеспособность и успешность магазина.
Можно точно сказать, что ключевой фигурой в процессе согласования документа является юрист, представляющий интересы арендатора: и во многом от его квалификации зависят договорные условия, которые в конечном итоге получит ритейлер.
К сожалению, первое, что обращает на себя внимание при знакомстве с текстом договора – это стремление арендодателя во чтобы то ни стало переложить ответственность по договору (в том числе и за свои недоработки) на арендатора. Такая игра в одни ворота.
Такие попытки можно назвать главной проблемой, и, к сожалению, это становится тенденцией.
Многие собственники мотивируют выдвигаемые условия просто – не хотите, не подписывайте! И пока в Москве сохраняется дефицит качественных торговых площадей, ситуация не изменится: рано или поздно в торговом центре появится более сговорчивый ритейлер.
Следующая тенденция, которая во многом облегчает существование вновь открывшегося магазина – это внесение в договор пункта, регулирующего порядок применения схемы оплаты арендных платежей – step rent, т.е. поэтапное увеличение арендной ставки.
Согласно данной схеме на начальном этапе своей работы арендатору устанавливается минимально возможная арендная ставка, которая постепенно увеличивается. Количество этапов, а также шаг повышения ставки во многом зависит от правильной мотивировки со стороны арендатора и прижимистости собственника.
Применение данной схемы позволяет арендатору перераспределить финансовые потоки, например, в пользу рекламы и продвижения вновь открывшегося магазина; отчасти подобная практика будет интересна и собственнику, поскольку опосредованно будут привлекаться посетители именно в его объект.
Следующий пункт, который в последнее время стремятся внести в договор не только якорные арендаторы, также направлен на минимизацию расходов по арендной плате на начальном этапе существования магазина, а именно – привязка размера арендных платежей к заполняемости торгового центра.
В данном случае арендная ставка прямо пропорциональна заполняемости торгового центра. Логика проста – чем меньше открыто магазинов, тем меньше поток, как следствие, меньше выручка.
Появляются, с моей точки зрения, и прогрессивные пункты договора. Из последних – в договорах, например, проекта Outlet Village Белая Дача одной из обязанностей арендатора является соблюдение “зеленых” технологий BREEAM при проведении строительно-монтажных работ. С учетом общего состояния экологии в нашей стране, это довольно интересное нововведение, но насколько оно будет соблюдаться в реальности, и каковы дальнейшие перспективы внедрения зеленого стандарта, пока остается под вопросом.
Резюмируя вышесказанное, мне кажется, что вне зависимости от новых веяний и тенденций, главным итогом переговорного процесса должен стать документ, в котором стороны смогут найти общие точки соприкосновения по всем ключевым вопросам.
