Институт госприемки канул в Лету. Хорош он был, или плох – не в этом вопрос. Он был. Еще в 90х доводилось участвовать в таких мероприятиях и проходили они очень жестко, в несколько этапов, многие члены приемочной комиссии были настроены не принимать, особенно, когда для этого были веские причины. Принимались ли объекты в итоге? Конечно, но не так безответственно, как теперь, и дело не ограничивалось исключительно заносом требуемой суммы нужному чиновнику.
В 2001 году Госстрой России разъяснил, что ввод объектов в эксплуатацию должен осуществляться для объектов внебюджетного финансирования не в порядке создания государственных приемочных комиссий, а на основании актов приемочных комиссий, создаваемых инвесторами. Градостроительный кодекс это узаконил. Вот тут-то инвестору и «поперло», как в том анекдоте про Чапаева, когда он, играя с англичанами в очко, узнал, что джентльмены карт не проверяют.
Каков 10-летний итог этой практики? Обрисую типовую картину, в той или иной степени присущую ЛЮБОМУ объекту коммерческой недвижимости, введенному в эксплуатацию за этот период на момент, когда в здание заходит на отделку конечный пользователь, например – арендатор.
Сроки строительства окончательно и бесповоротно сорваны – от нескольких месяцев до нескольких лет – кому как повезло с генподрядчиком, который, получив львиную долю средств по контракту, становится хозяином положения и ведет себя так, что порой непонятно, кто кому платит деньги. Впрочем, судя по тому, как ключевой объектный персонал заказчика «поднимается» за период стройки (обновляет свои квартиры, машины, дачи, не говоря о часах и гардеробе) становится ясно, что денежные потоки двигались в обе стороны. Это двухстороннее течение и обуславливает неприкрытую наглость генподрядчика, потому как с заказчиком он оказывается в одной лодке, да еще и у руля.
Если собственник был прозорлив, то к этому времени у него уже набран пул арендаторов, с которыми подписаны предварительные договоры аренды. В договорах стоят четкие сроки захода арендатора на отделку и прописаны существенные штрафные санкции за нарушение этих сроков собственником. От срока сдачи объекта в эксплуатацию зависит срок получения свидетельства на собственность, без которого невозможно заключить постоянный договор аренды и начать зачитывать арендные платежи по назначению. А, если в строительстве участвуют кредитные деньги, то банк может тормознуть очередной транш за задержку с открытием объекта.
Как же быть в этом случае несчастному собственнику? Ему ничего не остается, как собрать и подписать во всех требуемых инстанциях бумаги, которые позволили бы считать недострой объектом завершенного строительства, использовав все имеющиеся у него финансовые, административные и личные ресурсы.
Таким образом, подписываются все акты приемки, объект получает заключение о соответствии и разрешение на ввод в эксплуатацию, и происходит так называемое «техническое открытие», при этом на объекте:
полным ходом идут строительные работы на площадях общего пользования ( в основном – отделочные), здание зачастую подключено к ресурсам (электричество, тепло, вода) по временной схеме, монтаж центральных инженерных систем не закончен, пусконаладочные работы не проводились вообще, или едва начаты, лифты не сданы технадзору, а самое страшное, не функционируют основные системы безопасности – противопожарные, аварийного оповещения, резервного электропитания жизненно важных систем.
Зато достигается главное – арендаторы и банки лишаются формальной возможности заявить, что сроки по доступу нарушены, и у собственника появляется возможность начать получать деньги.
Достройка объекта становится для объектного персонала заказчика еще одним источником поправки своего материального благосостояния, особенно, если генподрядчик меняется, или уходит, из-за чего возникает необходимость заключать множество новых контрактов на доводку здания до нормального состояния.
Кто проигрывает в данном случае? Безусловно – конечный пользователь, арендатор, вынужденный терпеть все лишения, связанные с неработающими инженерными системами, фактически окружающей его стройплощадкой, срывом срока ввода арендуемых помещений в эксплуатацию. В случае неработающих противопожарных систем люди реально ежедневно рискуют своей жизнью, а в наиболее плачевных случаях из-за отсутствия должного контроля процессов проектирования и строительства – люди своих жизней лишаются, как это уже неоднократно бывало на ряде небезызвестных всем объектов.
Проигрывает заказчик, вынужденный переплачивать за доводку здания до нормального состояния, нести бремя штрафов за сорванные сроки, терять арендаторов.
Зато чинушам, заламывающим за свою подпись баснословные деньги, генподрядчикам-бракоделам, бросающим объект в недостроенном состоянии да пройдохам, работающим на стороне заказчика, такая система явно на руку. Ведь – рука руку моет!
Этой статьей я открываю цикл публикаций о клиентских отношениях в строительном бизнесе, ориентированных в большей степени на профессионалов рынка, чем на покупателей недвижимости.
