Жилая и коммерческая недвижимость

Артем Высоченко

Итоговые отчеты, последние в уходящем году крупные сделки, пресс-релизы по итогам годам – все это, безусловно, важные вещи, но не стоит забывать о том, что до Нового Года осталось всего лишь 8 дней! Пора бы уже задуматься о том, какие праздничные блюда будут украшать стол в эту фееричную ночь.

Многие считают, что у людей, которые работают в сфере коммерческой недвижимости, на уме, соответственно, одна только недвижимость. Работа, работа, работа, и, кроме работы, ничего они делать не умеют. Спешу вас уверить, что все эти утверждения не соответствуют действительности. По необходимости почти каждый из них может переквалифицироваться в первоклассного шеф-повара! Я решил отправиться на «кухню» к экспертам рынка коммерческой недвижимости и разведать, какие фирменные блюда они будут готовить на Новый Год. Итак, представляю вашему вниманию рецепты, которыми вы смело можете воспользоваться 31 декабря.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG

Это мой авторский салат, я его сам придумал. И теперь среди моих друзей (а такой салат теперь делают человек 20) его так и называют – «Денискин салат». Поскольку в салате «легкие» белки типа яйца и «крабов», салат очень аппетитно выглядит и прекрасно и легко съедается, опережая другие салаты.

А история такова. Нахлынула творческая волна - а чтобы  такого приготовить? Достал из холодильника  то, что было… Вареные яйца, горошек, крабовые палочки, помидор, свежий огурец, огурец маринованный. Все красиво терлось на большую тарелку на терке  Бёрнер, просто кучками (белок от желтка отдельно). Желток разместил в центре, как у цветка, а потом уложил все остальное вокруг кучками-лепестками. Между лепестками красиво «выдавливается» майонез.

Шедевр готов!!! Салат подается на стол, не перемешивая… Вернее, перемешать его надо, но уже на столе, когда гости насладятся красотой «цветка».

Илья Шуравин, директор торгового департамента, партнер S.A. Ricci

Если подкрался Новый год, самое время объявить бойкот оливье и прочей банальщине и приготовить что-то оригинальное.

С каждым годом любое новое блюдо получается вкуснее, чем его готовят в хороших дорогих ресторанах. Мои родители хорошо готовили, а бабушка в годы Великой отечественной была шеф-поваром. Последнее из того, что вызывает восторг у моих близких, это кус-кус. Кус-кус – это и название национального блюда жителей Магриба (Северной Африки) и Сахары, и его основа. По сути, кус-кус – обработанная особым способом манная крупа.

Поскольку не все из моих друзей едят мясо, я параллельно готовлю два блюда – с телятиной (баранина не так хороша с кус-кусом, она удачнее в обычном плове) и с морепродуктами.

С телятиной готовим так:

На небольшую компанию из 4-6 человек берем 600-800 грамм мяса, обжариваем хорошенько со специями (барбарис и зира сделают вкус ближе к плову, но можно и ограничиться красным перцем, шафраном, сушеными помидорами и базиликом), затем отдельно обжариваем лук, чуть позже добавляем морковь (очень мелко перетертую), солим, все это перемешиваем с мясом, сверху выливаем воды, чтобы она накрыла это все, и высыпаем кус-кус. Огонь можно убрать до минимума, накрываем крышкой и ждем 4-6 минут (в зависимости от типа кус-куса). Перемешивать не нужно. Кус-кус очень быстро впитывает ароматный пар.

Вкус можно сделать очень интересным - и это нравилось абсолютно всем моим друзьям – если перед добавкой кус-куса в воду добавить сок из четвертинки хорошего апельсина, а уже сверху кус-куса потереть цедру с еще одной четвертинки.

В отличие от ряда блюд, которые имеют свойства настаиваться, у кус-куса есть одно правило: его нужно готовить ровно столько, сколько могут съесть все гости! На другой день изысканный вкус обязательно пропадет.

Теперь расскажу, как мы готовим кус-кус с морепродуктами:

Отвариваем крупные мидии и королевские креветки. Чистим креветки, обжариваем их на оливковом масле со свежими томатами, добавляем немного шафрана и можно несколько тонких долек острого красного перчика. Отдельно обжариваем лук (здесь морковь уже на любителя), заливаем все это водой, добавляем буквально 50-100 мл сухого белого вина (подойдет простой Pino Grigio или типа того, здесь год, выдержка и рейтинг значения не имеют никакого, как вы понимаете), солим, засыпаем кус-кус и накрываем крышкой. Перед подачей на стол раскрытые мидии для красоты можно выложить сверху.
Блюдо готово!

Кус-кус очень сытное и самодостаточное блюдо, разве что немного вина к нему не помешает. Блюдо не нужно пересаливать – пусть лучше каждый добавит соли по вкусу!

Кстати: и в первом, и во втором варианте блюда за минуту-две до подачи можно сверху высыпать половинку чайной ложки черного кунжута, он не везде продается, но стоит найти- вкус более интересный и интенсивный, чем у обычного кунжута.

Наталья Якименко, генеральный директор CBRE

Я традиционно готовлю на Новый год французский луковый пирог. А пару лет назад попробовала его на сотрудниках, на корпоративной вечеринке, посвященной осеннему урожаю, всем очень понравилось.

Французский луковый пирог / Quiche

1 кг лука порезать кольцами и обжарить на растительном масле с добавлением черного молотого перца и чайной ложки сахарного песка. 4 яйца взбить миксером с 200 г сметаны, добавить немного мускатного ореха, соли и красной паприки. Тесто (любое) выложить в противень, поверх выложить лук и залить его сметано-яично смесью. Выпекать до готовности.

Давид Годшо, генеральный директор NAI Becar

В Европе пользуются успехом блюда из дичи, в частности, из мяса косули.

Рождественское жаркое из косули:

Для приготовления потребуется: 1 кг. мяса косули, растительное масло, 300 гр. сметаны, соль и чёрный молотый перец.
Для приготовления маринада: 1 стакан воды, 1 стакан уксуса, 4 головки репчатого лука, перец, лавровый лист, ягоды можжевельника.

Сначала необходимо приготовить маринад, соединив воду, уксус, добавив репчатый лук, перец, лавровый лист и ягоды можжевельника. Получившуюся массу прокипятить. Далее, очистить мясо косули от плёнок и жира, вытащить кости (если есть), порезать крупными кусками, залить маринадом и оставить на 4-5 дней в холодильнике. Маринованное мясо посолить и потушить в духовке, периодически поливая маслом. Когда мясо подрумянится, удалить лишний жир, залить мясо сметаной и тушить 2 часа. По желанию подавать с брюссельской капустой.

Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International

Наступающий новый год по восточному календарю будет годом Дракона. Не забудьте украсить свой дом яркими гирляндами, фигурками дракона из керамики, хрусталя или дерева, расставьте свечи. На новогодний стол 2012 лучше всего поставить зажженные свечи в металлических подсвечниках. Говорят, новогодние блюда 2012 должны быть пряные, острые и обязательно приготовленные из свежих натуральных продуктов.

Индейка, запеченная целиком в кленовом сиропе

индейка – 2кг

пекан (очищенный) – 200г

кленовый сироп – 75г

корица, соль – по вкусу

Перемешайте пекан, кленовый сироп, щепотку корицы и соль с ложкой воды, положите на пергамент и запекайте при 200С в течение 15 мин. Далее запекайте индейку в течение 1.5 часов. На последние 30 мин запекания необходимо обмазать индейку ореховой смесью и 4 ст.л. кленового сиропа. Блюдо лучше всего подавать с запеченным картофелем и луком, маленькими сосисками и соусом.

Алексей Могила

Выставка MAPIC оставила двойственное впечатление. Людей больше по сравнению с прошлым годом. Настроение точно лучше. Очень похоже на вздох пловца, который долго был под водой и на грани своих сил все-таки вынырнул и вдохнул. Но куда дальше плыть еще не осознал. Так бывает.

Деловая программа новостями не отличалась. 13 российских стендов, заметная экономия бюджетов и, как следствие, увеличение степени влияния профорганизаций. Причем экономия не вследствие бедности или скупердяйства, а как осознание нецелесообразности значительных вложений.

«Русский завтрак» был наиболее слабым из всех проводимых ранее. Вялое обсуждение того, что происходит. Традиционное «надо идти в малые города». Отсутствие харизматичных Гасиева и Охары в качестве конферанса.

Хочется отметить, что печатная версия «Лица MAPIC’а» имела некоторое преимущество перед интернет-версией от Arendator.ru, так как выйти в интернет на Набережной Круазетт и во Дворце Фестивалей было практически невозможно.

Как обычно, сама выставка стала только магнитом, все основные встречи проходили за ее стенами. Прочно оккупированный соотечественниками ресторан Coquillages Brun встречал приветствием каждого проходящего коллегу и проезжающую машину со знакомыми названиями. Удачно расположенный светофор позволял людям из машины успеть назначить встречу с питающимися.

Так как мероприятие традиционное и основное количество гостей приезжает не первый раз, русская речь была слышна и в Серравалле, и в Монако, и на узких улочках Ниццы. Особой популярностью пользовалась улица Рю д`Антиб, а также отдельные бутики Круазетта.

Kitchen Party в этот раз проводили в ресторане MOCCA. Уютный дом, в котором мы обычно встречали друзей, был продан. Тем не менее, отличная компания собралась быстро и все с удовольствием использовали наш припаркованный Mercedes в качестве сервировочного столика. “Столик” с надписью Penny Lane Realty пользовался огромной популярностью в качестве объекта для фотографирования у аборигенов и прочих участников выставки.

В клубе Le Baoli отжигали «Регионы». Жестко и беспощадно…

Многие гости воспринимают выставку уже не как деловое мероприятие, а как возможность вырваться из холодной и неприветливой Москвы в +18 и солнце и море! И да будет так всегда!!!

Георгий Дзагуров

На предвыборном этапе наступает некий период безвременья, когда основные инвесторы и заметная часть покупателей, особенно в сегменте бизнес-плюс и премиум-класса предпочитают не принимать решений о крупных покупках и инвестициях в ожидании стабильности. В сегодняшней ситуации, как мне кажется, ясность как раз наступила. Причем охватывает такая определенность достаточно длительный промежуток времени, то есть я считаю, что рынок недвижимости пройдет предвыборный период относительно спокойно и без обычной для такого момента стагнации.

В предвыборную пору особенно заметны популистские настроения. То есть инициативы принимаются в угоду толпе, и далеко не всегда в пользу дела. Популярным может оказаться давление на отдельных олигархов, снижение налогового бремени, введение санкций, налогов и сборов на крайне малочисленную прослойку состоятельных сограждан, заметная и порою показушная борьба с коррупцией, необоснованно яростная атака на всех девелоперов, реконструирующих исторические здания, то есть такие шаги, которым рукоплещут массы. Все это, я думаю, мы вскоре увидим, частично встречаем уже сейчас.

Что же касается текущего положения вещей на рынке недвижимости накануне выборов, то в настоящий момент, после прошедшего кризиса 2008 года, после множества замороженных кризисом и сменой мэрской команды проектов, я бы отметил отсутствие потенциальных источников предложения, даже определенный голод на рынке первички. Новая волна кризиса не может не оказать влияния на рынок недвижимости, а значит, определенно придавит спрос активных инвесторов, снизит цены. Однако в нашей ситуации необходимо принимать во внимание и такие факты, как всеобщий дефицит предложения, что позволяет даже в трудные времена рынку недвижимости колебаться всего на 30-40%, в то время, как в других странах мы наблюдаем падение в разы, даже коллапс. Это мое мнение жестко не разделяет Сергей Полонский, но я не склонен сравнивать Москву с Лондоном, Нью-Йорком и Парижем, где колебания ниже.

Когда меня спрашивают о том, как кризис отразится на ценах на недвижимость, я могу ответить, что этот рынок, так же, как и все остальные, потянет вниз. Вопрос только в том, что и как упадет. В чем вы храните ваши сбережения? В евро, фьючерсах на нефть, акциях металлопроизводителей, снижающих уже сегодня объемы производства? А в чем, собственно, измеряете недвижимость? И в чем будете мерить падение? В евро, рублях, долларах, баррелях нефти или каратах?

По мне так вот что выходит: курсы валют лихорадит, Еврозона зависит от положения дел в Греции и мнения обывателей в Германии. Рубль качнулся на негативных новостях с рынков США. О долларе только ленивый не сказал плохого слова. Покупайте юани что ли, печать которых, правда, всецело под контролем Поднебесной. Караты теряют покупателей в кризис так молниеносно, что те, кто ими обладает в достатке, пытаются у меня занять на бензин. Рынки ценных бумаг управляются такими профессионалами, что в их собственном благополучии я вполне уверен, но вот зиждется оно, как я вижу, на их умении быстро высосать последнее у менее подготовленных инвесторов, к тому же не обладающих достаточным рычагом влияния. Продукты питания имеют срок годности, а автомобили дешевеют радикально с появлением новых марок.

Так куда же нести свои кровные? Туда, где дефицит. Туда, где нет утруски и усушки. Туда, где право собственности не может подвергнуться margin call. В реальный продукт, затраты на складирование которого минимальны, а владение имеет потенциал получения постоянного источника дохода. То есть в метры квадратные.

• В те метры, что не подлежат мультипликации благодаря повышению этажности строительства или вовсе не могут быть воспроизведены. А это значит, например, земля или помещения стрит-ритейла, то есть первые этажи на главных торговых коридорах города.
• В те метры, что могут стать источником дохода, а значит, в офисы, магазины, квартиры.
• В те метры, что имеют минимальный риск не состояться, то есть готовые и построенные.
• В те метры, что имеют минимальную амортизацию, в том числе моральную, хуже горят в виду отсутствия деревянных перекрытий, к примеру, то есть современные.
• В те метры, где коммуникации будут обслуживаться стабильно, вода, газ, электричество будут обеспечиваться надежно, а значит, в местах проживания сильных мира сего, представителей власти, лидеров бизнеса. А это центр, запад, северо-запад.
• В те метры, что сегодня недооценены, а не переоценены.

На последнем пункте этом остановлюсь подробнее. В развитых странах стоимость квадратного метра эконом-класса отличается от элитки в десятки (20-50) раз. При этом разрыв между богатыми и малоимущими не очень велик по сравнению с развивающимися экономиками. У нас же все наоборот: богатые в жестком отрыве от основной массы догоняющих, а квадратный метр премиум-класса всего в разы (обычно 5-6 раз) превышают стоимость жилья панельного и блочного. Это перекос. Это повод элитке дорожать, а эконом классу – дешеветь. И коль скоро мы начали с темы выборов, так такие тренды еще и разумны для популярности власть имущих.

Дефицит делает инвестиции в недвижимость более стойкими к стагнации, в определенной степени даже предпочтительными по сравнению с фондовым рынком. В отличие от 2008 года, предложение от девелоперов сегодня стало куда более скудным. Объем инвестиционных сделок сошел на нет еще в конце 2008 года, что за три года сделало устойчивым рынок в целом. Да и ранее таких сделок было относительно не много – по разным оценкам 20-25% от общего количества на элитном рынке. Рынок уже недосчитался многих западных игроков, то есть стал более устойчивым к перипетиям мирового масштаба.

Понимание всего этого позволяет сделать вывод, что и выборы, и кризис можно пережить, если принимать обоснованные решения. Без консультаций, без проводника на рынке недвижимости работать попросту рискованно. И вопрос даже не в том, в какой сегмент надо вкладываться. Перспектива роста ставок аренды, цен продаж, отличаются для разных сегментов. На одном направлении вы лучше сбережете, на другом – получите более высокий доход, на третьем имеете высокие шансы спекулятивно заработать и так далее. Важнее всего не среднюю температуру по больнице мерить, а тщательно взвешивать каждый проект в отдельности. И здесь как раз не обойтись без помощи профессионалов, тут важны инсайды и понимание трендов.

Михаил

Специальный корреспондент Blogestate.ru заснял приезд Лужкова на Газетный переулок для дачи показаний по делу Банка Москвы и Интеко. Сам бывший мэр скрылся от камер через черный вход, а его адвокат  Генри Резник отметил, что возможность привлечения Ю. Лужкова в качестве обвиняемого по этому делу маловероятна.

Артем Высоченко

Когда социальные сети еще только начинали овладевать нашими умами и свободным временем, многие серьезные компании технически ограничивали доступ на такие сайты для своих сотрудников. Их можно понять. Кому понравится, когда твои подчиненные большую часть свободного времени проводят в соцсетях? Конечно, в последнее время таких компаний становится все меньше. Потому что люди начали понимать, что социальные сети – это отличная платформа для работы: тут тебе и полезные контакты, и последние новости с рынка, и даже потенциальные покупатели. И отказываться от таких благ было бы глупо.

Однако теперь бизнес-сообщество, которое вовсю пользуется своими аккаунтами в соцсетях как для работы, так и для простого общения со своими коллегами и партнерами, столкнулось с другой проблемой. Работа, которая и так у многих людей занимает большую часть времени, начинает потихоньку вмешиваться в некоторые аспекты личной жизни. 

Например, если взять ту же самую страничку в соцсети, то в разделе «друзья» можно найти не только друзей, но и коллег, партнеров и даже просто знакомых по работе. А как же те фотографии, статусы, заметки, которые выкладывались в сеть «только для друзей»? «В социальных сетях все высвечивается, как на рентгеновском снимке», – сказал в пятницу на круглом столе «Новые медиа и социальные сети на рынке коммерческой недвижимости» Денис Соколов,  руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield. И в большинстве случаев это действительно так.

Конечно, можно оставить себе островок личной жизни в виде акаунта в соцсети и никогда не пускать туда работу. Но, согласитесь, слишком уж заманчивые перспективы открываются перед человеком, у которого под рукой окажется столько рабочих инструментов. К тому же, некоторые люди вообще работают дома, а те, кто трудится в офисе, стараются создать там своеобразную атмосферу домашнего уюта. Получается, что социальные сети также придают работе элементы личной жизни. По большому счету, нужно лишь умело пользоваться теми возможностями, которые нам предоставляет соцсеть. Например, можно разделить коллег и друзей на группы (благо, возможности сетей нам это позволяют), а уже потом решать, кому и какая информация будет доступна.

Конечно, никто не говорит о том, что всю информацию, которую человек выкладывает на своей страничке в том же самом Facebook’е, необходимо фильтровать: вдруг его бизнес-партнеры увидят нежелательные фотографии или прочитают не ту запись. Но ведь все мы обычные люди, и, как говорится, ничто человеческое нам не чуждо.

И кстати, современные технические устройства (ноутбуки с беспроводным интернетом, смартфоны) позволяют нам чуть ли не в любой момент воспользоваться всеми «благами» соцсетей. Это позволяет существенно экономить время, а время, как известно, – штука чрезвычайно ценная. Хотите моментально проверить свои личные сообщения ВКонтакте, выложить фотографию с мероприятия в Facebook или высказаться в своем личном блоге, например, на BlogEstate, – пожалуйста, нет проблем! Смартфон с мобильным интернетом – все, что вам нужно. Являясь владельцем iPhone, я очень часто пользуюсь им для того, чтобы на время выпасть из реальной жизни и зависнуть в виртуальной. К тому, же многие соцсети выпустили специальные мобильные приложения, пользоваться ими чаще всего намного удобнее, чем обычным браузером. Наш портал Arendator.ru тоже недавно выпустил такое приложение, правда пока его могут скачать в AppStore только владельцы iPhone, но мы работаем в этом направлении, так что в скором времени приложение будет доступно и для других платформ. Так что если вы являетесь счастливым обладателем «яблочного» телефона и хотите быть в курсе последних событий рынка коммерческой недвижимости, скачивайте наше приложение, не стесняйтесь

Павел Гореньков

С нашей точки зрения проект Москва-СИТИ наступил и продолжает наступать на все мыслимые и немыслимые «грабли». В 2005 году аналитическому департаменту компании «Гарс Телеком» поступил заказ на моделирование сценариев развития инфраструктуры Москва-СИТИ. В консалтинговом отчете были представлены три сценария развития событий и инструменты управления. Реализуется на практике самый неэффективный. Отсутствует единая телеком-инфраструктура, операторы в анархическом угаре спешат попасть в каждое здание. За все в итоге снова платит арендатор – у всех на устах до сих пор история про неоднократные отключения в СИТИ офиса Oracle из-за плановой неуплаты оператором счетов за электроэнергию.

На минувшей конференции «Чего хотят арендаторы» Марина Губанова, директор Департамента управления активами Capital Group (авторы проекта «Город Столиц» комплекса «Москва-Сити»), рассказала, как они пришли к той инфраструктуре, которую имеют. Оказалось, что, поскольку объект вводился в кризис и планы по его заселению грозили не оправдаться, ни один оператор не хотел вкладываться в вертикальный сегмент телеком-инфраструктуры. «В обмен» на строительство кабельной разводки операторы просили эксклюзивные права на обслуживание арендаторов. С одной стороны – ничего удивительного, проект дорогой и сложный – это и высотность, и огромное количество технических помещений и т.д. Однако, опять же по словам Марины, компромиссы удается находить, и местный оператор все же пускает остальных к своим клиентам:

«Если арендатору необходимо получать услуги связи от того оператора, от которого он получал услуги ранее, то наш эксклюзивный оператор на условиях межоператорских отношений может ему это обеспечить, сохранив телефонные номера и т.д. Но в этом случае девелопер теряет свое вознаграждение от эксклюзивного оператора».

С первого взгляда может показаться, что Марина описывает модель «Локальный оператор здания» (Building Local Exchange Carrier, BLEC), когда на объект заходит неограниченное число операторов, а «доставку» телекоммуникаций внутри осуществляет один оператор. Однако мне что-то подсказывает, что какой-то общей логики взаимодействия операторов со своими клиентами на площадке СИТИ не существует, и каждый случай – частный.

На каких межоператорских договоренностях строится общение и насколько это оказывается выгодным – вопрос к арендаторам Москва-Сити.

Елена Красноперова

Кто интересуется механизмом жилищно-строительной кооперации, возможно в курсе что сейчас Депутат ГД Александр Борисович Коган вносит поправки в закон о ЖСК, они запрещают юр. лицам учреждать кооперативы и вступать в них. Теперь строители смогут работать только по 214-ФЗ.
Конечно, кооперативы смогут образовывать физические лица и строить многоквартирные дома, но скорее всего, это будут единичные случаи. Хотя остаются публичные кооперативы и образованные сотрудниками гос. органов, более того, таким кооперативам скорее всего и землю для строительства предоставят бесплатно, через Фонд РЖС. Для того чтобы оценить последствия принятия этого закона да и вообще понять с чем же мы имеем дело, когда говорим о ЖСК, совместно с Высшей школой экономики, решили провести Первый всероссийский форум ЖСК. Если вас интересует эта тема, зарегистрируйтесь заранее, участие бесплатное. Форум состоится 29 ноября 2011 года в здании ВШЭ, ул.Воронцово поле 5А, подробная информация на сайте www.sjsk.ru

Павел Гореньков

На прошлой неделе стало известно, что Министерство обороны отказалось от закупки автоматов Калашникова и внедорожников УАЗ-3151. Уходят два символа, которыми, кстати, можно было гордиться.

Уже c давних пор автомобильная тематика перестала быть для меня абсолютно доминирующим увлечением. Но всегда приятно вспомнить эпопею (иначе не назовешь) с купленным в те времена Maserati Ghibli 2. Поймал себя на мысли, что именно эта статья Александра Грека сначала заставила меня посмотреть на УАЗ с иной точки зрения, а затем и согласиться с тезисами про УАЗ как классику, проверенную временем.
Это было сделать не просто. Наверное потому, что сам статус автомобиля, выпускаемого российским автопромом, этому не способствует. А еще потому, что никто и никогда не предпринимал попыток позиционировать тот самый УАЗ как легенду, что чуть ли не самое важное. Википедия – как продукт именно людских знаний – лишь подтверждает мою догадку.

Но и на то были причины. УАЗ – та «легендарная» версия – появилась на свет не иначе как эволюция запущенного с 69 года ГАЗ69. Смею предположить, что требуемую долю исторической узнаваемости УАЗ мог бы получить во время Великой отечественной, как это произошло с JEEP (тип Willys), версии которого до сих пор собираются в разных комплектациях. Но тот самый JEEP поступил на вооружение США 10 января 1941 года, а наш УАЗ – в совсем послевоенное время. Но в послевоенное время вышла и не менее легендарная версия внедорожника, до сих пор собирающего в малопопулярных сериях – Land Rover. Его история также идет от все того же «джиповского» Willys, придуманного Ford Motors. Но почувствуйте разницу уровня пиара УАЗ и Land Rover.

Безусловно, «советской легенде» помешал и социалистический формат общества – успешно экспортируя УАЗ по всему миру, задачей формирования образа просто-напросто никто не интересовался. А жаль.

Илья Красильников

На какие договорные обязательства должен обратить внимание арендатор в первую очередь?

Договор – документ, определяющий взаимоотношения собственника и арендатора, в своем роде – конституция, в соответствии с которой будут определяться права и обязанности, решаться споры и конфликты. И то, насколько грамотно он составлен, во многом определяет жизнеспособность и успешность магазина.

Можно точно сказать, что ключевой фигурой в процессе согласования документа является юрист, представляющий интересы арендатора: и во многом от его квалификации зависят договорные условия, которые в конечном итоге получит ритейлер.

К сожалению, первое, что обращает на себя внимание при знакомстве с текстом договора – это стремление арендодателя во чтобы то ни стало переложить ответственность по договору (в том числе и за свои недоработки) на арендатора. Такая игра в одни ворота.

Такие попытки можно назвать главной проблемой, и, к сожалению, это становится тенденцией.

Многие собственники мотивируют выдвигаемые условия просто – не хотите, не подписывайте! И пока в Москве сохраняется дефицит качественных торговых площадей, ситуация не изменится: рано или поздно в торговом центре появится более сговорчивый ритейлер.

Следующая тенденция, которая во многом облегчает существование вновь открывшегося магазина – это внесение в договор пункта, регулирующего порядок применения схемы оплаты арендных платежей – step rent, т.е. поэтапное увеличение арендной ставки.

Согласно данной схеме на начальном этапе своей работы арендатору устанавливается минимально возможная арендная ставка, которая постепенно увеличивается. Количество этапов, а также шаг повышения ставки во многом зависит от правильной мотивировки со стороны арендатора и прижимистости собственника.

Применение данной схемы позволяет арендатору перераспределить финансовые потоки, например, в пользу рекламы и продвижения вновь открывшегося магазина; отчасти подобная практика будет интересна и собственнику, поскольку опосредованно будут привлекаться посетители именно в его объект.

Следующий пункт, который в последнее время стремятся внести в договор не только якорные арендаторы, также направлен на минимизацию расходов по арендной плате на начальном этапе существования магазина, а именно – привязка размера арендных платежей к заполняемости торгового центра.

В данном случае арендная ставка прямо пропорциональна заполняемости торгового центра. Логика проста – чем меньше открыто магазинов, тем меньше поток, как следствие, меньше выручка.

Появляются, с моей точки зрения, и прогрессивные пункты договора. Из последних – в договорах, например, проекта Outlet Village Белая Дача одной из обязанностей арендатора является соблюдение “зеленых” технологий BREEAM при проведении строительно-монтажных работ. С учетом общего состояния экологии в нашей стране, это довольно интересное нововведение, но насколько оно будет соблюдаться в реальности, и каковы дальнейшие перспективы внедрения зеленого стандарта, пока остается под вопросом.

Резюмируя вышесказанное, мне кажется, что вне зависимости от новых веяний и тенденций, главным итогом переговорного процесса должен стать документ, в котором стороны смогут найти общие точки соприкосновения по всем ключевым вопросам.

Виталий Езопов

«Мастертел», совместно с газетой The Moscow Times,  успешно провели конференцию «Коммерческая недвижимость: инвестиции, девелопмент, управление». Встреча бизнес-сообщества была посвящена влиянию последних тенденций в экономике страны на развитие коммерческой недвижимости.

Первая половина конференции –  дискуссия под руководством Михаила Семенова, генерального директора «Ренова СтройГруп» – была посвящена анализу и прогнозам инвестиционной активности рынка недвижимости. Обсуждались вопросы территориального расширения столицы, российские и западные инвестиции в девелопмент, а также инструменты для финансирования проектов развития, был проведен анализ последних сделок в области зарубежного инвестирования.

Участниками дискуссии стали представители таких лидеров отрасли как Fleming Family and Partners Real Estate, Jones LangLaSalle, ALURInvestments & Development, CB Richard Ellis Россия и другие.

Вторая половина конференции прошла за обсуждением секторной географии в девелопменте и управлении. С докладами выступили Евгений Сандомирский (ЗАО «Мастертел»), который проанализировал повышение доходности управляющих компаний с помощью мини-ЦОДов, Александр Гендельсман (Azimuth Hotels Company) рассмотрел перспективы гостиниц сегмента 3*, а Сергей Федеев («Техносила») рассуждал о будущем небольших торговых центров.